第一章  总  则

 

   第一条  为加强住房公积金使用的管理，规范住房公积金贷款行为，促进我市城镇住房建设，提高城镇职工居住水平，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

   第二条  住房公积金个人购房贷款，是指住房公积金管理中心运用住房公积金，按照确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等，而发放的用于职工个人购买自住住房的贷款。

第三条  贷款资金来源为住房公积金管理中心归集的全市职工住房公积金，借贷的基本原则是按比例一次整借，按月归还。

第四条  市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）负责受理和审批借款人的借款申请，并与借款人签订《借款合同》，由受委托银行办理划款业务。

第五条  受托银行应根据管理中心确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等进行贷款的划款。

第六条  管理中心应与受托银行签订划款合同，并按合同约定检查和监督受托银行的办理情况。贷款风险由管理中心承担。

第七条  借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依照约定方式处理其抵押物，或由担保人承担偿还贷款本息连带责任。

   第八条  同一套住房借款人借用住房公积金住房贷款同时借用其他银行住房贷款的，管理中心为组合贷款的第一债权人。

 

第二章  贷款对象和条件

 

    第九条  凡在本市行政区域内，按规定足额缴存住房公积金满六个月以上，并具有完全民事行为能力的缴存人在购买自有住房,且住房权属清晰，最终拥有该住房全部产权的，均可申请住房公积金个人住房贷款。

    住房公积金帐户已封存的缴存人，不得申请住房公积金个人住房贷款。住房公积金帐户启封后重新缴存满6个月的缴存人，方可申请个人住房贷款。

    第十条  申请个人住房公积金贷款的借款人必须具备下列条件 ：

    （一）具有稳定的职业和收入，有偿还本息的能力；

    （二）具有我市常驻户口或当地其他有效居留身份证明 ；

    （三）缴存、提取或启封后重新缴存住房公积金满6个月以上；

    （四）具有交付所购住房首付资金的能力；

    （五）可提供符合要求的抵押或担保；

    （六）征信良好，无债务负担；

    （七）贷款应当具备的其他条件。

    第十一条  借款人申请个人住房公积金贷款应当提供下列资料：

    （一）本人及配偶有效工资收入证明和银行征信证明；

    （二）户口簿和身份证或其他有效的居留我市的身份证明 ；

    （三）缴存住房公积金的有效凭证；

    （四）婚姻状况证明（结婚证、离婚证等）；

    （五）购房合同和首付款凭证；

    （六）本人及产权共有人承诺出具的不按时足额还款由单位代扣缴的委托书；

    （七）本人承诺不按期足额还款抵押权人以何种方式处置抵押物证明；

    （八）市住房公积金管理中心要求提供的其他资料。

    第十二条  购买现房（按揭）的，要提供购房首付款收据及购房合同；

    第十三条  对职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。在缴存住房公积金就业地购买个人自住房的，要提供购房地的居住证明。在就业地的缴存住房公积金管理中心申请个人住房贷款。

    贷款城市公积金管理中心受理职工异地贷款申请后，向缴存城市公积金管理中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的，应按规定时限履行贷款审核审批手续，并将结果反馈缴存城市公积金管理中心。缴存城市公积金管理中心对职工异地贷款情况进行标识，并建立职工异地贷款情况明细台账。

 

第三章  贷款期限、额度、利率和方式

 

第十四条  借款申请人贷款年限为自贷款之日起,按借款人年龄（周岁）至国家法定退休年龄加五年；贷款年限最短为1年，最长为30年。   

第十五条  个人住房公积金贷款额度应不超过购房金额或经复核确认的房屋现值规定的最高比例，并且不高于按借款申请人及配偶等产权共有人收入而计算确定还款能力的贷款限额；个人住房公积金贷款额度最高不超过80万元；

借款人单方缴存住房公积金的最高可贷款40万元。

    第十六条  个人住房贷款按下列标准执行：

    （一）购买普通住房贷款，最低首付款比例为20%，贷款比例不得超出购房全款的80%。

    （二）购买二手房贷款、自住房抵押贷款、自住房装修贷款（即建筑竣工年限在20年之内，以竣工验收时间为准），城市的优质楼盘可适当放宽到25年。最高比例不超过本办法第三十五条规定的房屋价值的70%。

    （三）拥有一套住房尚未结清购房贷款的缴存职工家庭，无逾期贷款且有还款能力的，再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例不低于30%，最高贷款比例不得超出购房全款的70%。核定新增贷款额度时，借款人月还款额根据本办法第十七条规定。

    第十七条  个人住房贷款每月偿还额度不超过下列比例可确定为具有偿贷能力：

    （一）家庭月总收入3000元（含3000元）以下的，还贷比例为45%；

    （二）家庭月总收入在3000元以上至4000元（含4000元）的，还贷比例为50%;

    （三）家庭月总收入在4000元以上至5000元（含5000元），还贷比例为55%；

    （四）家庭月总收入在5000元以上的，还贷比例为60%。

借款人的其他产权共有人无固定收入的，以市统计局公布的上一年度全市居民人均收入标准计算工资收入。

    企业职工贷款工资收入（税后）按该企业缴存公积金的基数计算。对企业职工个人住房贷款薪金收入证明表和实际工资流水明显高于职工公积金缴存基数的，按企业缴存公积金的基数增加1000元，计算家庭月总收入。

    （五）借款人贷款时由于偿还能力不够需父母为其担保的，必须具备：

    1、 具有完全民事行为能力；
    2、 具有本地城镇常住户口或有效居留身份，收入相对稳定；
    3、 正常缴存住房公积金6个月以上且其帐户内有1年以上缴存额；
    4、无公积金贷款余额及其它不良债务；
    5、 在借款人未全部偿还贷款本息期间不得提取住房公积金；

    （六）对拥有一套住房尚未结清购房贷款再次申请公积金贷款购买自住房的贷款人，计算贷款人家庭月总收入时，在扣除贷款人未结清贷款月还款额的基础上对新发生贷款，相应提高5%的还款比例，最高不得超过家庭月总收入的60%。

    第十八条  个人住房贷款期内按中国人民银行公布的住房公积金贷款利率执行和调整。

    第十九条  个人住房公积金贷款还款有一次性还本付息还贷、等额本息还款两种方式。

    一次性还本付息还贷方式，是指贷款到期时一次性归还贷款本息。仅适用于贷款期限为1年的个人住房公积金贷款；

等额本息还款方式，是指借款人在贷款期内每月以相等的数额偿还贷款本息。

    第二十条  等额本息还款方式的月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）^还款月数/（1+月利率）^还款月数－1。

 

第四章  贷款办理程序

 

    第二十一条  贷款的受理与初审

    管理中心信贷员根据借款申请人提供的贷款资料，依据本办法和贷款细则的要求受理贷款申请。并告知借款申请人对所提供资料真实合法性承担应有的责任。初审符合贷款条件的，确定贷款额度，填写贷款初审表，签订《借款合同》，借款合同成立，上报审批。不符合条件的应说明原因，及时退回申请；有异议的补充相关资料或调查研究后予以答复。

    第二十二条  贷款的审核

    管理中心信贷科负责人对信贷员报送的相关资料及初审意见进行审核，出具审核意见后上报中心分管主任。对不符合贷款条件的，审核人应注明原因，逐级退回贷款申请和相关资料。对有争议的，应该提报中心分管主任审定，如分管主任难以确认和审定的，提交中心贷款审批小组集体审定。

    第二十三条  贷款的审批

    管理中心分管主任对信贷科审核上报的资料和意见进行确认并出具审批意见。对准予贷款的签批意见；对不予贷款的，应注明原因，告知借款人，并返还贷款申请资料。

整个审批过程自借款申请人受理之日起13个有效工作日内完成（办理产权抵押时间除外）。

   第二十四条  贷款的发放

对经审核批准的贷款，由住房公积金管理中心凭有效房屋产权抵押凭证和生效的《借款合同》、划款通知书、划款凭证在5个工作日内将贷款资金划入借款人指定账户。

 

第五章  贷后管理

 

    第二十五条  借款人应自贷款发放次月起开始逐月还款。

    第二十六条  借款人在还款期限内遇中国人民银行住房公积金贷款利率调整时，贷款利率自下年1月1日起随之调整。

    第二十七条  借款人可以在贷款发放满二年后提前一次性还清贷款，利息按还款当年的利率计算。

    第二十八条  借款人还清贷款本息后，凭贷款本息结清凭证，到管理中心注销借款人个人住房公积金贷款账户。

    第二十九条  具备下列情形之一的，借款合同终止：

    （一）借款人按合同约定还清全部贷款本息；

    （二）借款合同被依法或依据当事人约定解除；

    （三）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

    第三十条  放贷结束后，要根据“一户一档”原则和归档目录，认真复核，归集相关资料，复核无误后，一周内做好档案交接和归档工作。

    第三十一条  市住房公积金管理中心要建立健全贷款台账登记和管理制度，并实行跟踪检查、监督，及时、准确记录和检查下列情况：

   （一）借款人归还本息情况，有无不正常还款；

   （二）家庭收入变化情况，偿还能力有无变化;

   （三）住房公积金缴存情况，有无停缴断缴；

（四）与借款人还款有关的其他情况。

借款人的账户、联系方式等发生变化，应及时到公积金大厅窗口进行更改，以免影响扣款。

    第三十二条  按贷款资产分类实行贷后监管，根据借款人状况和还款情况，将贷款资产划为以下五类，后三类应列为不良贷款。

    （一）正常类贷款。指借款人有能力履行还款承诺，能够全额归还借款本金和利息。正常还款和连续逾期一至二个月的，应为正常类贷款；

    （二）关注类贷款。指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些能对还款产生不利影响的因素，不能按期归还本息，贷款连续逾期三个月的，应列为关注类贷款；

    （三）次级类贷款。指借款人的还款能力出现明显问题，贷款连续逾期四期以上不超六个月或发现借款人采取不正当手段套取贷款的，应列为次级贷款；

    （四）可疑类贷款。指借款人无法足额偿还本息，已连续逾期七期以上，即使执行担保，也肯定造成较大损失应列入此类贷款；

    （五）损失类贷款。指采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后，逾期本息仍无法全部收回，应列为损失类贷款。

    第三十三条  对三期以下的逾期贷款应电话及时告知，四期以上要下发《催缴逾期贷款告知书》，逾期仍不偿还贷款的下发《依法执行逾期贷款告知书》，如经过告知后拒绝还款义务或违约后不予纠正的，按与借款人协议约定的方式处置抵押物，处置抵押物所得优先受偿后，终止借款合同。

以上程序完成后要做好贷款催收情况的登记工作并将催缴回执存档。

 

第六章  贷款担保

 

    第三十四条  住房公积金贷款的借款人应以所购自住住房作为贷款抵押物，并且须以住房全值额（含利息、罚息）设定抵押。用购买来的二手房进行抵押的，贷款抵押额按本办法第三十五条规定的房屋价值的70%计算。

设为抵押的房屋不得是已经设为抵押的抵押物。

    第三十五条  已购买现房、二手房作抵押的房屋价值，参考房屋的区域房屋实际交易平均价格、房屋现状、契税收据。

    第三十六条  借款人对设定的抵押物在抵押期内必须妥善保管，负责维修保养、确保完好无损，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押贷款尚未全部还清前，借款人不得擅自处理。

    第三十七条  抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，解除设定的抵押权，办理抵押注销手续。

    第三十八条  在贷款期限内，借款人转让抵押物必须一次性还清剩余贷款本息后，经住房公积金管理中心书面同意方可转让，借款合同终止。未经住房公积金管理中心书面同意的，借款人转让抵押物的行为无效。

    第三十九条  在贷款期限内，借款人因丧失还款能力或家庭成员发生变化等原因，可由相关当事人书面约定变更还款义务人，并经住房公积金管理中心同意后，由变更后的还款人承担按期足额偿还本息责任。

    第四十条  在贷款期限内，借款人死亡的，其法定继承人书面承诺偿还贷款，并经住房公积金管理中心审核同意后，贷款抵押物可以继承，由继承人偿还贷款本息责任。

    第四十一条  在借款合同期限内，借款人、变更后的还款人、法定继承人未按合同约定归还全部贷款本息或累计拖欠六个月以上贷款本息，抵押权人根据与借款人协议约定的方式处置抵押物。

    第四十二条  借款人承诺其不按时足额还款时同意单位代扣缴的，若借款人出现违背承诺的情形时，借款人所在单位应在借款人工资收入中代为扣缴偿还贷款，直至还清贷款本息为止。

 

第七章  法律责任

 

    第四十三条  受托银行未按借款合同约定时间、金额发放借款，造成借款人损失的，受托银行应负赔偿责任。

    第四十四条 借款人有下列情形之一的，贷款人应按有关规定和借款合同的约定对借款人追究违约责任：

    （一）借款人不按期归还贷款本息的；

    （二）任何单位、个人出具虚假证明材料的；

    （三）未经贷款人同意，借款人自行将设定抵押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

    （四）借款人擅自改变贷款用途挪用贷款的；

    （五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况检查和逾期清收的；                                

    （六）违反本办法和借款合同等规定的其他行为。

 

第八章  附  则

 

    第四十五条  本办法由辽源市住房公积金管理中心负责解释。

    第四十六条  本办法自2016年4月15日起实施。以前发布的《辽源市住房公积金贷款管理办法》同时废止。